Введение: Рынок на переломном моменте
Рынок недвижимости Сингапура в 2025 году стоит на переломном этапе, балансируя между годами стремительного роста и новыми признаками стабилизации. После продолжительного подъема цен во всех сегментах — от частных кондоминиумов до офисных небоскребов — последние данные свидетельствуют о замедлении динамики ura.gov.sg sbr.com.sg. Правительственные меры начинают действовать, предложение увеличивается, а процентные ставки остаются на высоком уровне, что все вместе создает более прохладный, но устойчивый рыночный климат. В этом комплексном отчете рассматриваются все сегменты недвижимости — жилой, коммерческий (офисный и розничный), промышленный и многофункциональный, — анализируются текущие тенденции 2025 года и дается прогноз на следующие 3–5 лет. Мы выделим ключевые события, влияние политики, динамику спроса/предложения и тренды иностранных инвестиций, подытожив основными выводами для инвесторов, покупателей жилья, застройщиков и государственных регуляторов.
Жилая недвижимость: Замедление роста цен на фоне всплеска предложения
Рынок частного жилья (кондоминиумы и земельные участки): В 2025 году цены на частную жилую недвижимость в Сингапуре продолжают расти, но темпы заметно снизились. В I квартале 2025 года совокупный индекс цен на частное жилье поднялся на +0,8% кв/кв, что значительно медленнее по сравнению с +2,3% роста в IV квартале 2024 года ura.gov.sg. Это указывает на то, что бум, вызванный пандемией, сменяется более устойчивой траекторией роста. Примечательно, что цены на не-земельное жилье в зоне Rest of Central Region все еще уверенно выросли на +1,7% кв/кв, опередив другие районы, а квартиры в премиальном районе Core Central Region показали скромное увеличение на +0,8% ura.gov.sg. Цены на земельную недвижимость выросли всего на +0,4% кв/кв, что отражает плато после прежних максимумов ura.gov.sg. На рынке аренды ставки аренды частного жилого фонда стабилизировались — рост всего +0,4% в I квартале ura.gov.sg — после периода резкого роста, достигшего пика в конце 2023 года. Фактически, арендные ставки на частное жилье снизились примерно на 4% от пика III квартала 2023 года по мере появления нового предложения sbr.com.sg. Уровень вакантности остается здоровым, а спрос со стороны арендаторов, хотя и стал мягче, поддерживается формированием новых домохозяйств и возвращением экспатов.
Будущее предложение и спрос: На горизонте — значительная волна нового предложения жилья. Около 55 600 новых частных жилых объектов (включая executive condos) должны быть завершены в ближайшие несколько лет (7 200 — только в 2025 году) ura.gov.sg. Это резкий рост предложения по сравнению с прошедшим десятилетием, и он вызван целенаправленной политикой властей — государство агрессивно увеличило объемы продажи земли. В рамках государственной программы Government Land Sales (GLS) первая половина 2025 года предусматривает тендер на 5 030 квартир в списке Confirmed, что примерно на 60% выше среднего показателя 2021–2023 гг. ura.gov.sg. В целом, участки GLS в первом полугодии 2025 года и предстоящие тендеры могут дать до ~32 500 новых квартир к 2026 году ura.gov.sg. Эти новые проекты пополнят запасы нереализованных квартир, количество которых опустилось до очень низких уровней во время бума. К концу I квартала 2025 года в портфеле было ~19 600 непроданных квартир (включая EC), немного по сравнению с 21 679 в конце 2024 года ura.gov.sg — признак того, что предложение наконец догоняет спрос. По мере увеличения строительства баланс между предложением и спросом заметно улучшается sbr.com.sg sbr.com.sg. Это благоприятно для покупателей: больше выбора и меньше ажиотажа, что должно сдержать чрезмерный рост цен в среднесрочной перспективе.
Охлаждающие меры и настроения покупателей: Правительство Сингапура удвоило усилия по обеспечению устойчивого роста цен. Повторные меры охлаждения — особенно повышение в апреле 2023 года Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD) для иностранцев до внушительных 60% — резко сократили спекулятивный и иностранный спрос sgluxuryhomes.com.sg. В результате иностранные покупатели сейчас составляют лишь ~1–2% сделок с частным жильем (по сравнению с ~5% в 2022 году), а на рынке доминируют местные жители и обладатели статуса Permanent Resident dollarbackmortgage.com. Ужесточение порогов по займам (Total Debt Servicing Ratio) и повышение налогов на роскошное жилье также стимулируют финансовую благоразумность. Тем временем скачок ипотечных ставок в 2022–2023 гг. охладил покупательский оптимизм, хотя ставки уже немного снизились по сравнению с пиком. Аналитики отмечают перелом: после 12 последовательных кварталов роста цен до 2023 года частный рынок входит в период стабильности sgluxuryhomes.com.sg. На самом деле в III квартале 2024 года наблюдалось даже кратковременное снижение цен на -0,7%, впервые за год sbr.com.sg, что сигнализирует о «спаде лихорадки» на рынке. Объемы продаж жилья были скромными в начале 2024 года — новые проекты были встречены рекордно низким спросом — но уже к концу года наметилось восстановление на фоне улучшения настроений sbr.com.sg. В I квартале 2025 года продажи новых квартир выросли до 3 375 единиц (почти столько же, сколько в прошлом квартале) ura.gov.sg, чему способствовали удачные запуски по рекордным ценам. Однако сделки на вторичном рынке сократились (~3 565 единиц в I квартале, 49% от всех продаж), поскольку покупатели предпочитают новые объекты и ожидают выхода крупных партий предложения ura.gov.sg. В целом, покупатели остаются активными, но проявляют большую чувствительность к цене и избирательность на фоне экономической неопределенности и имеющихся альтернатив (аренда или ожидание BTO-квартир).
Государственный сектор (рынок HDB): Рынок перепродажи жилья HDB — ключевой сегмент для местных покупателей — также идет на спад в 2025 году. Индекс цен перепродажи HDB вырос на +1,6% кв/кв в I квартале 2025 года — явное замедление по сравнению с ростом на 2,6% в IV квартале 2024 года channelnewsasia.com. Это один из самых медленных квартальных темпов роста за последние годы, что свидетельствует о выходе рекордных цен на плато. Количество сделок по перепродаже флетов, напротив, выросло на 2,6% в I квартале (6 590 сделок), поскольку рост предложения и замедление цен привлекли покупателей channelnewsasia.com. Власти объясняют это крупнейшей распродажей новых квартир в феврале 2025 года, когда в ходе масштабной акции Sale of Balance Flats на рынок вышли тысячи объектов, что ослабило спрос на перепродажу channelnewsasia.com. Также играет роль и правительственная риторика: в HDB предупреждают, что процентные ставки все еще высоки, а покупатели «которые покупают дорого, могут пострадать сильнее, если рынок снизится», призывая к финансовой осмотрительности channelnewsasia.com.
Важно отметить, что предложение HDB значительно увеличится в ближайшие годы. Правительство объявило планы по запуску более 50 000 новых квартир Build-to-Order (BTO) с 2025 по 2027 годы, из которых ~19 600 единиц запланированы только в 2025 году channelnewsasia.com. К 2027 году с 2021 года будет добавлено около 130 000 новых квартир, что увеличит запас государственного жилья на 11% channelnewsasia.com. Кроме того, все больше существующих квартир достигают минимального срока владения в 5 лет и появляются на рынке перепродаж: примерно 8 000 единиц в 2025 году, увеличиваясь до 13 500 в 2026 и 19 500 к 2028 году channelnewsasia.com. Этот приток новых и вновь пригодных для перепродажи квартир должен постепенно ослабить дефицит предложения, который привел к росту цен на HDB почти на 30% в 2020–2023 годах. Аналитики ожидают дальнейшего замедления роста цен на HDB — возможно, до низких однозначных значений в год — по мере того, как у покупателей появляется больше вариантов BTO (включая некоторые «квартиры с коротким сроком ожидания») и снижается необходимость переплачивать за перепродажу channelnewsasia.com. Для желающих приобрести жилье доступность государственных квартир является одной из горячих политических тем (с учетом предстоящих выборов), поэтому, скорее всего, власти будут внимательно следить за ситуацией и при необходимости вмешиваться, чтобы сдерживать цены на рынке перепродаж channelnewsasia.com.
Прогноз по рынку жилой недвижимости (ближайшие 3–5 лет): Существует консенсус, что рынок жилья в Сингапуре вступает в фазу умеренного роста. Ожидается, что цены на частное жилье будут расти незначительно – CBRE прогнозирует около +3%–6% в 2025 году sbr.com.sg – что поддерживается реальным спросом и высокими доходами домохозяйств, но сдерживается значительным объёмом нового предложения и мерами по охлаждению рынка. Любое дальнейшее снижение процентных ставок (ожидается в конце 2025 года) может немного улучшить доступность жилья, но экономическая неопределенность (ожидаемый рост ВВП всего 0–2% в 2025-м ura.gov.sg) может ограничить энтузиазм покупателей. Благодаря активной земельной политике правительства годовые объемы новых запусков останутся высокими (~12 000 единиц в 2025 против всего 6 600 в 2024) sbr.com.sg, что даст покупателям больше выбора и рычагов для ведения переговоров. В отдельных кварталах могут наблюдаться периодические снижения или стагнация цен по мере поглощения нового предложения рынком, особенно в массовом сегменте за пределами Центрального района. Тем не менее, резкого падения не ожидается: высокий уровень занятости, политика поддержки роста населения и статус «тихой гавани» недвижимости для местных жителей и резидентов обеспечивают устойчивый спрос. В государственном секторе ожидания — это умеренные однозначные приросты цен на перепродажу, пока расширяется предложение и власти твердо придерживаются курса на обеспечение доступного жилья для большинства. В целом сектор жилья переходит от перегретого бума к более здоровому равновесию — что является положительным фактором для долгосрочной стабильности sbr.com.sg.
Коммерческая недвижимость: Офисные и торговые тенденции
Офисный рынок (Центральный деловой район и децентрализованные офисы): Офисный сектор Сингапура в 2025 году стабилизируется после пандемических потрясений и последующего восстановления. Стоимость офисной недвижимости в основном достигла плато — цены на офисные помещения снизились на -0,2% по сравнению с предыдущим кварталом в 1 квартале 2025 года (после падения на -0,7% в 4 квартале 2024 года) ura.gov.sg. С другой стороны, аренда офисов снова начала расти, увеличившись на +0,3% в 1 квартале 2025 года после небольшого снижения ранее ura.gov.sg. Офисы класса A в сердце CBD испытывают спрос из-за “перехода к качеству”: арендаторы перемещаются в более современные, эффективные здания, что поддерживает ставки аренды, в то время как старые здания отстают. Однако рынок раздвоен: новые престижные небоскребы имеют высокие предварительные заполняемости и премиальные ставки аренды, а старые офисы — повышенные вакансии и риски реконструкции. В целом, коэффициент вакансий в офисах вырос до 11,7% в 1 квартале 2025 года (с 10,6% в 4 квартале) ura.gov.sg, частично из-за ввода нового предложения и сокращения площадей крупными компаниями. Например, в 1 квартале было введено +98 000 кв.м нового офисного фонда, что переcтупило чистое поглощение, которое даже слегка снизилось ura.gov.sg. Тем не менее, общий объем занятых офисных площадей остается близким к историческим максимумам, что отражает статус Сингапура как регионального делового центра.
Ключевые драйверы: Спрос на офисы поддерживается ростом таких отраслей, как финансы, право и технологии — эти отрасли продолжают наращивать свое присутствие в Сингапуре, привлеченные его стабильной средой. Гибкие рабочие пространства и тренды гибридной работы означают, что арендаторы оптимизируют использование пространства, но большинство компаний не отказались от офисов; напротив, многие ищут помещения более высокого класса, чтобы мотивировать сотрудников возвращаться. По предложению, в ближайшей перспективе запас ограничен: на конец 1 квартала 2025 года в стадии строительства находилось около 856 000 кв.м GFA офисных площадей, что немного меньше предыдущего квартала ura.gov.sg. В действительности, объем предложения на ближайшие три года оценивается как 55% ниже исторического среднего, что естественным образом ужесточает рынок sbr.com.sg. Примечательно, что государство стимулирует децентрализацию — развитие офисных кластеров в таких районах, как Jurong Lake District и Paya Lebar — но это будет происходить постепенно во второй половине десятилетия. В традиционном CBD ряд старых зданий выводится из эксплуатации для реновации по стимулирующим программам (подробнее об этом — в разделе о смешанном использовании), что также ограничивает предложение. Это ограниченное предложение вкупе со стабильным спросом, по прогнозам, приведет к росту ставок аренды первоклассных офисов примерно на +2% в 2025 году sbr.com.sg, что примерно соответствует росту ВВП. Основные риски — слабые экономические перспективы и рост затрат на эксплуатацию (расходы на отделку, рост сервисных сборов из-за инфляции), из-за чего некоторые компании осторожничают с расширением или переездом. Тем не менее, Сингапур остается одной из трех ведущих инвестиционных локаций АТР для офисной недвижимости cbre.com.sg благодаря стабильности доходности и пулу первоклассных арендаторов. Инвесторы по всему миру продолжают приобретать офисные здания Сингапура как долгосрочные активы, что подтверждает веру в стабильность сектора после пандемии.
Розничная торговля и гостиничный бизнес (коммерческие площади): Сегмент торговой недвижимости вышел из пандемийного спада и вновь растет, хотя есть различия между туристическими зонами и пригородными центрами. В 1 квартале 2025 года цены на торговую недвижимость выросли на +1,9% по кварталу, уверенно восстановившись после падения ura.gov.sg. Однако арендные ставки в ритейле снизились на -0,5% по кварталу в том же периоде, частично утратив рост конца 2024 года ura.gov.sg. Это свидетельствует о том, что, несмотря на позитив инвесторов касательно активов (цен), фактические условия аренды еще ищут баланс. К концу 1 квартала уровень вакансий в торговых центрах вырос до 6,8% (с 6,2%), так как чистый ввод новых площадей (+12 000 кв.м) сопровождался ростом вывода площадей ura.gov.sg. Ритейлеры расширяются, но текучесть высока: операторы общепита и развлечений активно занимают лучшие места, а часть старых магазинов консолидациируется или переходит онлайн.
Яркое пятно — это центральные торговые районы: В торговых коридорах (например, Orchard Road, Marina Bay) наблюдается уверенный рост арендных ставок благодаря восстановлению туризма и насыщенной программе новых мероприятий и достопримечательностей. После полного открытия Сингапура для международных поездок, туристические потоки приближаются к доковидному уровню, что способствует росту продаж в торговых центрах и магазинах класса люкс. Аналитики прогнозируют рост ставок аренды в центральных торговых районах на ~2–3% в 2025 году, в дополнение к примерно 3,6%-му увеличению годом ранее sbr.com.sg. Пригородные торговые центры, которые отлично показали себя во время COVID, теперь растут медленнее (~1–2% по аренде, прогноз sbr.com.sg) из-за усиливающейся конкуренции и роста числа альтернативных торговых форматов по всему острову. Важный фактор поддержки торгового рынка — ограниченность ввода новых площадей: в 2024 году уже было завершено много крупных объектов (например, The Woodleigh Mall и др.), а в 2025 году новых торговых площадей выйдет на 40% меньше, чем годом ранее sbr.com.sg. В стадии строительства по состоянию на 1 квартал 2025 года находится всего ~524 000 кв.м ura.gov.sg, так что давление предложения минимально, и это должно вернуть арендодателям торговых центров рычаги ценообразования.
Еще одной тенденцией является смешение розничной торговли с развлечениями и общественным питанием для привлечения покупателей. Арендодатели пересматривают профиль арендаторов, выделяя больше площадей для спортивных залов, клиник и магазинов с акцентом на опыт, чтобы увеличить время пребывания посетителей. Государственная поддержка создания лайфстайл-кварталов – например, преобразование Orchard Road в «центр стиля жизни» – также формирует рынок торговой недвижимости. Объекты гостеприимства (отели) также начинают восстанавливаться, косвенно способствуя росту ритейла в туристических районах. В 2024–25 годах загрузка отелей и ставки за номер резко возросли благодаря отложенному спросу на путешествия, из-за чего некоторые инвесторы стали присматриваться к проектам комплексной реконструкции с сочетанием гостиниц и торговых центров. В целом, коммерческий сегмент находится на стадии восстановления: офисы стабилизировались, розничная торговля улучшается. В 2026–2028 годах новые мегапроекты (такие как интегрированные комплексы на Orchard Road или новые проекты на набережной в центре) могут ввести в обращение новые площади, однако темпы выхода таких объектов будут сдержанными. Пока инвесторы по-прежнему крайне избирательны: предпочитают офисы категории Grade A в хороших локациях и лучшие торговые центры, избегая старых офисных зданий и страт-ритиэйл, где перспективы слабее sbr.com.sg sbr.com.sg.Прогноз по коммерческой недвижимости: В ближайшие 3–5 лет ожидается, что арендные ставки на офисы будут умеренно расти (~2–3% в год для офисов Grade A в районе CBD sbr.com.sg) из-за ограниченного предложения, однако общий уровень занятости может оставаться на уровне около 90% – сокращения площадей отдельными компаниями компенсируются появлением новых игроков. Если мировая экономика ухудшится, международные корпорации могут снизить активность на рынке аренды, но избыточная вакансия, скорее всего, будет временной, учитывая значимость Сингапура как регионального центра. В торговой недвижимости возвращение потока международных туристов (по прогнозу к концу 2025 года) и рост потребительских расходов, вероятно, будут поддерживать рост ставок на лучшие торговые площади средними однозначными темпами ежегодно до 2027 года, особенно в туристических районах ura.gov.sg sbr.com.sg. Тенденция в пригородных торговых центрах будет зависеть от местного спроса и конкуренции с электронной коммерцией: инновационные торговые центры будут процветать, а пассивные – испытывать давление. Особо стоит отметить, что омниканальная розничная торговля стала стандартом: арендодатели, предлагающие пространства, дополняющие онлайн-продажи (шоурумы, пункты выдачи заказов), будут иметь преимущество.Промышленная и логистическая недвижимость: устойчивость с признаками осторожности
Сектор промышленной недвижимости Сингапура – охватывающий заводы, склады, бизнес-парки и логистические комплексы – был одним из лидеров последних лет и сохраняет устойчивость в 2025 году. Пока мировые цепочки поставок перестраиваются, а высокотехнологичное производство расширяется, спрос на качественные промышленные площади в Сингапуре остается сильным. В 1 квартале 2025 года индекс аренды всей промышленной недвижимости вырос на +0,5% за квартал, что стало 18-м подряд кварталом роста cbre.com.sg. Хотя темпы умеренные, это подчеркивает устойчивый восходящий тренд сектора после минимальных значений в пандемию (арендные ставки выросли кумулятивно примерно на 23,7% с минимума 3 квартала 2020 года) cbre.com.sg. Цены на промышленную недвижимость растут еще быстрее – общий ценовой индекс вырос на +1,5% за квартал в 1 кв. (замедлившись с +2,0% в 4 квартале) cbre.com.sg. В действительности за последний год стоимость активов росла быстрее арендных ставок, что говорит о высоком спросе среди инвесторов cbre.com.sg. Такому спросу способствуют ожидания будущего роста в секторах электроники, биотехнологий, логистики, а также ограниченные земельные ресурсы Сингапура под промышленное строительство.Если рассмотреть подробнее, по сегментам картина различна: современные бизнес-парки (офисы для технологических компаний/НИОКР) показали прыжок арендных ставок на +1,2% за квартал в 1 кв., ускоряясь благодаря выходу на рынок новых премиальных проектов (например, Geneo от CapitaLand в Science Park) cbre.com.sg. Однако старые бизнес-парки испытывают трудности: вакантность в секторе подскочила до 24,1% в 1 квартале cbre.com.sg, что формирует «двухуровневый рынок». Складская и логистическая недвижимость показала рост арендных ставок на +0,6% за квартал – небольшое замедление по сравнению с предыдущим кварталом cbre.com.sg – на рынке появилось множество новых мега-складов. Два крупных логистических объекта – Tuas mega-warehouse от Boustead и Red Lion 2 от DB Schenker в Тампинесе – были завершены в 1 кв. 2025 года cbre.com.sg, что привело к временному перенасыщению предложения. В результате загрузка складов снизилась на 1 п.п. – до ~90,5% cbre.com.sg, а при дальнейшем вводе новых объектов в краткосрочной перспективе рост арендных ставок может замедлиться. Обычные производственные помещения востребованы: индивидуальные заводы (часто строящиеся по заказу производителей) показали рост арендных ставок на +0,8% за квартал cbre.com.sg, а загрузка выросла до 88,6% cbre.com.sg благодаря развитию прецизионной инженерии и пищевой индустрии. Примечательно, что в 1 квартале чистое предложение заводских площадей стало отрицательным: было снесено больше старых объектов, чем введено новых, что способствовало ужесточению рынка cbre.com.sg. Заводы с несколькими арендаторами показали незначительный рост арендных ставок – +0,3% за квартал cbre.com.sg, однако данный сегмент сохраняет высокую заполняемость (около 91%) и востребован среди малого бизнеса и стартапов, арендаторов небольших помещений.Политика и драйверы: Государство (через JTC Corporation) пристально следит за балансом предложения в промышленной недвижимости. По состоянию на 1 квартал в ближайшие три квартала 2025 года планируется завершение строительства примерно 7,7 млн кв. футов новых промышленных площадей cbre.com.sg – это примерно 1,3% существующего объема рынка. Около трети из этого объема составляют склады, еще треть – заводы, остальное – бизнес-парки cbre.com.sg. Такой приток может привести к точечному переизбытку предложения (особенно в складе) в краткосрочной перспективе cbre.com.sg. Однако более 60% новых складских площадей уже предварительно сданы в аренду sbr.com.sg, что говорит о высокой адресной готовности: строящиеся (часто под заказ) объекты уже обеспечены арендаторами, и это позволит сгладить возможное давление на ставки. Среди макротрендов особо выделяется создание Особой экономической зоны Джохор-Сингапур (JS-SEZ) – межгосударственная инициатива для интеграции промышленных и технологических кластеров по обе стороны границы. Пока рано оценивать полное влияние этой зоны, но JS-SEZ теоретически позволит сингапурским компаниям расширять часть операций в Джохоре (где земли больше), сохраняя при этом высокомаржинальные функции в Сингапуре cbre.com.sg. В среднесрочной перспективе это не подорвет, а наоборот усилит позицию Сингапура как регионального производственно-логистического хаба cbre.com.sg.Еще один позитивный фактор – внимание Сингапура к развитию передового промышленного производства: проекты в области робототехники, искусственного интеллекта и полупроводников привлекают крупные инвестиции cbre.com.sg. Например, сектор электроники вырос на 5,0% в годовом выражении в 1 кв. 2025 года cbre.com.sg, а ведущие мировые полупроводниковые компании открывают производства в стране, чтобы использовать квалифицированную рабочую силу и стабильную инфраструктуру. Это поддерживает спрос на высокотехнологичные производственные объекты и «чистые комнаты». Даже на фоне мировых рисков большинство арендаторов в сегменте промышленной недвижимости в Сингапуре предпочитают продлевать аренду, а не переезжать, ценя стратегические преимущества рынка cbre.com.sg. Арендодатели стали более гибкими – предлагают стимулы или индивидуальные условия – чтобы удержать арендаторов на фоне небольшого снижения расширяющегося спроса cbre.com.sg. В целом сегмент промышленной недвижимости стабилен и близок к пиковым уровням загрузки, и главной зоной риска остается только объем нового предложения, требующий абсорбции рынком.Промышленный сектор: В ближайшие несколько лет ожидается, что арендные ставки на промышленные площади будут медленно расти с определённой квартальной волатильностью. Аренда на рынке первоклассных логистических объектов может стабилизироваться или немного снизиться в 2025-26 годах, если в краткосрочной перспективе предложение превысит спрос sbr.com.sg, однако спрос со стороны 3PL (сторонние логистические операторы), электронной коммерции и холодовых цепей сохранит устойчивость рынка. Современные промышленные комплексы и бизнес-парки, особенно новые объекты с продвинутыми технологиями, должны продолжить ежегодный рост арендных ставок на низких однозначных процентах. Цены на промышленные объекты могут немного обгонять рост арендных ставок, поскольку инвесторы (включая местные REIT и глобальные фонды) конкурируют за ограниченное число первоклассных бессрочных активов – эта тенденция уже заметна на фоне четырёх кварталов подряд более быстрого роста цен cbre.com.sg. Одним из возможных переломных моментов может стать изменение процентных ставок: если стоимость финансирования снизится из-за ожидаемых снижения ставок в конце 2025 года, интерес инвесторов может ещё больше возрасти, что подтолкнёт капитализацию вверх. С другой стороны, любой глобальный спад, влияющий на торговлю, может ослабить спрос арендаторов: производство в Сингапуре чувствительно к циклам электроники и экспортным рынкам. Тем не менее, благодаря стратегическому курсу Сингапура на развитие высокотехнологичных отраслей (биотехнологии, электроника, аэрокосмическая отрасль) и надёжной инфраструктуре, промышленная недвижимость сохраняет стойкость. Ожидается, что государство будет активно регулировать (например, через JTC – предоставление новых площадей и корректировку стоимости земли), чтобы не допустить перегрева или дефицита, поддерживая «золотую середину» привлекательности сектора для производителей и инвесторов.
Проекты смешанного назначения: будущее городской недвижимости
В 2025 году Сингапур активно продвигает проекты смешанного назначения как стратегию для обновления города и соответствия меняющимся запросам жителей. Проекты смешанного назначения – объединяющие жилые, коммерческие, офисные и иногда гостиничные функции в одном комплексе – становятся стандартом для новых крупных объектов. Государственная политика — важный катализатор: Управление градостроительным развитием Сингапура (URA) продлило сразу две стимулирующие инициативы: Central Business District Incentive (CBDI) и Strategic Development Incentive (SDI) еще на 5 лет channelnewsasia.com channelnewsasia.com. Эти программы, впервые запущенные в 2019 году, предоставляют девелоперам выгодные бонусы (например, дополнительная площадь для застройки), если те преобразуют старые офисные и монолитные здания в CBD и других стратегических районах в активные комплексы смешанного назначения channelnewsasia.com. Цель — превратить центр Сингапура из офисного кластера «9 до 5» в круглосуточный динамичный район с жильём, магазинами, ресторанами, отелями и общественными пространствами. Реакция рынка позитивная: 17 заявок по программе CBDI и 12 по SDI уже получили предварительное одобрение channelnewsasia.com. Крупные проекты реструктуризации реализуются, например, в районе Anson Road/Tanjong Pagar четыре устаревших офисных здания (такие как бывшие Fuji Xerox Towers, ныне “Newport Plaza” и бывшая AXA Tower, теперь “Skywaters”) перестраиваются в комплексы смешанного назначения channelnewsasia.com. После завершения здесь появится более 1000 новых квартир, а также гостиницы, ритейл и зелёные зоны, сформируется новый кластер «живи-работай-отдыхай» в центре города channelnewsasia.com.
В рамках схемы SDI также появились планы обновить такие районы, как Orchard Road, Marina Bay и Bugis, поощряя владельцев земли к кооперации и совместной реновации объектов для создания интегрированных проектов. Это значит, что появится больше кондоминиумов над торговыми центрами, офисы будут интегрироваться с жильём, а эффективность использования земель возрастёт. Правительство совершенствует правила для эффективности программ: например, с 2025 года девелоперы в отдельных районах CBD (Anson, Cecil St) могут сохранять большую часть офисных площадей, если добавят апарт-отели для длительного проживания channelnewsasia.com channelnewsasia.com. Такая корректировка даёт гибкость добавлять элементы с жилой функцией (апартаменты с контрактами на 3+ месяца) к офисным комплексам, ориентируясь на экспатов, желающих жить рядом с местом работы. В то же время появляются новые требования по устойчивому развитию: девелоперам теперь нужно предоставлять планы частичной реконструкции или сохранения существующих зданий при редевелопменте, чтобы поддержать экологические цели страны channelnewsasia.com.
Почему это важно: Проекты смешанного назначения считаются стратегией «запаса прочности» для рынка недвижимости Сингапура. Они соответствуют тенденциям городского образа жизни, когда люди хотят получать все услуги около дома и экономить на поездках. Для инвесторов и девелоперов такие проекты диверсифицируют доходы (например, коммерческая аренда компенсирует цикличность офисной недвижимости) и часто позволяют устанавливать премиальные цены благодаря «всему в одном месте». Ожидается, что будущий Master Plan 2025 ещё больше усилит смешанное зонирование – возможно, некоторые районы центра и окраин будут переведены в категорию смешанного жилого-коммерческого назначения. Кроме того, децентрализация и проекты вроде Jurong Lake District, Punggol Digital District и Greater Southern Waterfront строятся именно на смешанных кластерах. Например, Greater Southern Waterfront (реновация портовых территорий) задумана как кластер с новым жильём, офисами и зоной отдыха, и будет развиваться поэтапно в течение следующего десятилетия sgluxuryhomes.com.sg sgluxuryhomes.com.sg. Это откроет огромную стоимость недвижимости и создаст новые районы с качественными смешанными сообществами вдоль побережья Сингапура. Аналогично, цифровой район Punggol (открытие с 2024 года) соединяет университетский кампус, бизнес-парки и жильё, воплощая смешанный подход к инновационным кластерам sgluxuryhomes.com.sg.
Перспективы: В ближайшие 3–5 лет многие смешанные инициативы дадут плоды. К 2028 году центральный деловой район (CBD) может весьма преобразиться: появится больше жилья и отелей среди небоскрёбов, активная вечерняя и ночная жизнь, расширится число постоянных жителей центра. Проекты вроде Guoco Tower, Marina One и Paya Lebar Quarter уже доказали рентабельность: в этих комплексах высокий уровень заселённости и быстрый рост цен. Ожидается, что новые запуски проектов смешанного назначения вызовут большой интерес, особенно у иностранных инвесторов, ценящих стабильность рынка Сингапура (хотя иностранцы в основном инвестируют в коммерческие объекты или REIT из-за ABSD на жильё). Для жителей город смешанного назначения – это больше удобства и сокращение поездок, в соответствии с концепцией «15-минутного города» правительства. Нужно учитывать, что такие проекты сложны и капиталоёмки — спад экономической активности может заставить отложить некоторые планы. Тем не менее, долгосрочное стратегическое планирование Сингапура говорит о том, что развитие смешанных комплексов останется краеугольным камнем городской политики: оно свяжет между собой жилищные, коммерческие и промышленные тенденции в единую городскую ткань.
Ключевые локомотивы рынка и роль государства
На рынок недвижимости Сингапура в 2025 году и далее влияет целый ряд факторов, которые вместе обеспечивают устойчивость и определяют траекторию рынка:
- Экономическая конъюнктура и процентные ставки: После уверенного постковидного восстановления экономический рост Сингапура замедляется и прогнозируется на уровне 0%–2% в 2025 году ura.gov.sg на фоне глобальных трудностей. Охлаждение экономики автоматически ослабляет спрос на недвижимость: компании осторожнее нанимают сотрудников, домохозяйства медлят с апгрейдом жилья. Вместе с тем, процентные ставки, резко возросшие в 2022–2023 годах, стабилизировались и немного снизились от пиковых значений, улучшая условия финансирования. Монетарное управление Сингапура (MAS) отмечает, что снижение ставок по ипотеке при стабильных доходах сохраняет долговую нагрузку домашних хозяйств на управляемом уровне sbr.com.sg. Впрочем, ставки по-прежнему выше сверхнизких уровней 2010-х channelnewsasia.com, и MAS предупреждает об осторожности на случай новой волны роста ставок или смены экономического цикла. Многие аналитики ждут снижения ставок к концу 2024 или в 2025 году, что может подогреть интерес к инвестициям в недвижимость и ипотечному кредитованию sbr.com.sg. Эти ожидания уже подняли настроения инвесторов: в 2024 году объем инвестиций в сектор вырос на +28% до 28,6 млрд сингапурских долларов, переломив падение прошлого года sbr.com.sg. Если действительно ставки снизятся в течение 1-2 лет, это станет драйвером спроса и для конечных пользователей, и для инвесторов во всех сегментах.
- Ограничительные меры государства: Цикл рынка недвижимости Сингапура жёстко регулируется государством. Серия охлаждающих мер действует с 2010 года (штрафные пошлины, лимиты на кредиты, сборы при быстрой перепродаже); в последние два года эти меры были ужесточены. Главное нововведение — увеличение ABSD для иностранных покупателей до 60% в апреле 2023 года sgluxuryhomes.com.sg, что фактически остановило спекулятивный иностранный спрос на жилую недвижимость. Были и другие корректировки: больший ABSD для вторых домов местных, ужесточён TDSR, появился 15-месячный «кулдаун» на покупку HDB бывшими владельцами частных квартир (предотвращение роста цен от «перетока» средств в сегмент HDB после коллективных продаж). Эффект виден сразу: рост цен на частное жильё замедлился до +1,6% за первые три квартала 2024 года против 3,9% за тот же период 2023-го sbr.com.sg и даже был зафиксирован квартальный спад sbr.com.sg. Объемы сделок умеренные, «флиппинг» (~4% от продаж в Q1 2025) низкий ura.gov.sg. MAS признаёт, что макропруденциальные меры сдерживают избыточный спрос и не дают домохозяйствам чрезмерно закредитоваться sbr.com.sg. В будущем власти готовы гибко корректировать политику ради предотвращения «пузыри» или обвала channelnewsasia.com. Если рынок снова перегреется (например, из-за снижения ставок или возвращения иностранцев), можно ожидать новых налогов или ужесточения кредитных условий. И наоборот, при резком спаде правила могут быть смягчены (как это уже было в прошлые кризисы) для поддержки реального спроса. В результате формируется более сглаженный цикл с меньшими крайностями, чем на нерегулируемом рынке — покупатели и инвесторы могут рассчитывать на относительно стабильную и долгосрочно ориентированную среду.
- Программы по увеличению предложения жилья: Решительные меры государства в сфере увеличения предложения жилья становятся ключевым фактором новой эпохи. От рекордных гостендеров на частное строительство (GLS) ura.gov.sg до массовых запусков HDB BTO channelnewsasia.com государство устраняет дефицит, который подогревал быстрый рост цен в прошлом. Для частных застройщиков больше выделяемой земли — больше новых проектов и меньше страха пропустить «лучший» объект (клиенты перестают спешить, когда есть выбор). В ближайшие годы более 50 000 новых частных квартир до 2028 года ura.gov.sg, ежегодный ввод жилья вырастет (2022 — менее 4000 объектов; 2025-27 — в среднем ~8700/год), а непроданные остатки вернутся к норме ura.gov.sg. В секторе HDB — меньше ожидания на BTO, вывод на рынок новых моделей «Plus» в престижных локациях, чтобы дать новичкам альтернативу переплате за вторичку. Такие меры закрывают структурный спрос растущего населения (прогноз — повышение численности с 5,6 млн сейчас к 6 млн и выше), не позволяя ценам взлетать неконтролируемо. В течение ближайших 5 лет гибкая настройка предложения — приоритет: государство обязуется поддерживать «поток» земли в соответствии с конъюнктурой ura.gov.sg, избегая как жёсткого дефицита, так и избыточного строительства. Такая динамичная политика — мощный стабилизатор рынка.
- Иностранные инвестиции и статус «тихой гавани»: Несмотря на суровые налоги на покупку жилой недвижимости иностранцами, иностранный капитал по-прежнему активно идёт в недвижимость Сингапура другими способами. Сингапур держится в топ-3 стран для инвестиций в недвижимости на 2025 год по версии CBRE cbre.com.sg благодаря статусу «безопасной гавани», верховенству права и стабильной доходности. Крупнейшими покупателями коммерческих и промышленных активов остаются зарубежные инвесторы (суверенные фонды, private equity, семейные офисы) — эти сегменты не облагаются ABSD и приносят 4–6% годовых. В 2024 году иностранные инвестиции подхлёстывают 28% рост общего объёма вложений в сектор sbr.com.sg. Крупнейшие сделки с офисами и отелями регулярно предусматривают иностранцев среди покупателей, которых привлекает долгосрочная устойчивость и сила сингапурской валюты. Богатые частные лица, всё же желающие купить жильё, ищут обходные решения: кто-то приобретает апартаменты класса люкс через фонды или получает гражданство, кто-то выбирает эксклюзивные дома на острове Sentosa Cove (с одобрения государства) sgluxuryhomes.com.sg sgluxuryhomes.com.sg. При этом профиль иностранных покупателей меняется — все меньше спекулянтов, всё больше долгосрочных владельцев (чаще — новые PR или экспаты с бизнесом в стране). В будущем ожидается рост иностранных инвестиций на 5–10% в 2025 году cbre.com sbr.com.sg по мере того как глобальные фонды увеличивают аллокацию в твёрдые активы, а рынок Сингапура сочетается с устойчивостью и ростом. В то же время покупки жилья иностранцами останутся сдержанными (если только ABSD не уменьшится), и акцент будет смещаться на инвестиции в REIT, коммерческую недвижимость и новые проекты смешанного назначения (часто в партнёрстве с местными застройщиками). Правительство и далее будет взвешивать открытость притоку капитала и защиту интересов граждан, но иностранные инвестиции останутся ключевым драйвером спроса, особенно в премиальном и коммерческом сегменте.
- Инфраструктура и урбанистические преобразования: Наконец, масштабные инфраструктурные проекты Сингапура задают фундамент для всей динамики рынка. Строительство терминала 5 аэропорта Чанги, мегапорта Туас, новых линий MRT, развитие Greater Southern Waterfront — всё это откроет новые районы и улучшит связанность города. К примеру, открытие линий Jurong Region Line и Cross-Island MRT к 2030 году обеспечит транспортную доступность новых территорий, что повысит там стоимость жилья. Перемещение порта сулит расширение на запад и юг, где освободятся земли под будущие объекты, обеспечивая наполнение рынка после 2027 года. Бесплатно разрабатываемый URA Master Plan 2025 (ожидается к выпуску) определит новые зоны роста, возможное увеличение коэффициентов строительства в некоторых районах sbr.com.sg sbr.com.sg. Одно из направлений — устойчивое развитие: зелёное строительство, реконструкция, консервация (уже реализуется через требования по sustainability для программ CBDI channelnewsasia.com). Новые инфраструктурные проекты — это гарантия долгосрочного будущего, уверенность в том, что сингапурская недвижимость не будет застаиваться, а постоянно обновляться современными, зелёными и интегрированными решениями.
Итак, взаимодействие продуманного госрегулирования, масштабных инвестиций в новое строительство, устойчивого зарубежного интереса и стратегического планирования формируют для сингапурской недвижимости новое равновесие. Всем участникам рынка стоит внимательно следить за этими макродрайверами — они и определяют границы, внутри которых будут формироваться стоимости и инвестиционные возможности.
Прогноз на 2025–2030 годы: стабильность с отдельными очагами роста
Взглянув на перспективу ближайших 3–5 лет, ожидается, что рынок недвижимости Сингапура будет стабильным и устойчивым, без экстремальных всплесков или спадов — разительный контраст с американскими горками начала 2010-х. Цены на жилье, вероятно, будут расти постепенно, в соответствии с динамикой доходов: ежегодно ожидается рост на уровне средних однозначных процентов, если не произойдет серьёзных потрясений. Сочетание продолжающегося предложения жилья и продуманной государственной политики означает, что эпоха двузначного роста цен в год окончена (по крайней мере, на данный момент). Тем не менее, отдельные сегменты могут опережать средние темпы: например, премиальный сегмент люкс может вновь заинтересовать инвестиции, если геополитическая напряженность подтолкнет состоятельных лиц искать «базу» в Сингапуре (мы уже наблюдали скачок сделок на дома стоимостью $10 млн+ в начале 2025 года) era.com.sg. Напротив, цены на массовые квартиры могут стабилизироваться после ввода в эксплуатацию значительных объемов жилья в 2025–2027 годах. Арендная плата за жилье, после резкого роста в 2021–2023 годах, достигла пика; мы ожидаем, что рост арендных ставок замедлится к 2025 году, а в отдельных районах даже слегка снизится по мере нормализации уровня пустующих помещений — хорошая новость для арендаторов после сложного периода. К 2026–2027 годам, по мере роста численности населения и «впитывания» предложения, арендные ставки могут вновь немного вырасти.
В офисном секторе Сингапур, скорее всего, сохранит статус регионального центра, однако сталкивается с внешней конкуренцией (например, со стороны развивающихся городов Юго-Восточной Азии) и внутренними изменениями (развитие гибридной работы). Тем не менее, ограниченный объем нового строительства до 2027 года означает, что любой приток дополнительного спроса (например, от релокации компаний из Гонконга или расширения в Азии) будет сокращать долю пустующих офисов и увеличивать аренду в деловом центре. Мы прогнозируем, что капитализация офисных объектов останется крепкой; маловероятно, что рост доходности из-за повышения ставок по кредитам будет устойчив, если в конце 2025 года ставки вновь начнут снижаться. Розничная недвижимость может стать площадкой для восстановления — аренда за премиальные торговые площади может совокупно вырасти на ~10–15% за 5 лет по мере полного восстановления туристического потока и возвращения потребительской уверенности sbr.com.sg. Второстепенные торговые локации придется модернизировать, чтобы оставаться востребованными, а неэффективные торговые центры могут стать объектами для редевелопмента (например, в рамках схемы SDI). Промышленные объекты должны продолжить стабильный рост, если только мировой спад не поразит производственный сектор. Особенно востребованы логистические объекты и высокотехнологичные производственные площади; инвесторы уже рассматривают индустриальные активы как «ядро» недвижимости наравне с офисами, учитывая высокий спрос и бум электронной коммерции. Акцент Сингапура на устойчивое развитие и цифровизацию также может породить новые подсекторы — ожидайте роста дата-центров, лабораторий для бионаук и «зеленых» сертифицированных зданий, которые будут приносить премиальные арендные ставки и оценки.
Ключевой момент: сингапурский рынок недвижимости вступает в фазу зрелости. Участники рынка столкнутся с меньшим числом сюрпризов и получат более «управляемую» динамику. Двойная задача государства — доступность и конкурентоспособность — подсказывает, что политика останется тонко настроенной: жилье будет оставаться доступным для граждан (за счет предложения и субсидий), при этом инвестиционный климат будет привлекательным для бизнеса и инвесторов. Если не произойдет крупных глобальных кризисов, в 2030 году сингапурская недвижимость, скорее всего, будет стоить дороже, чем сегодня, но этот рост будет обусловлен фундаментальными факторами, а не ажиотажем.
Ключевые выводы и рекомендации для заинтересованных сторон
Итак, что означают эти тренды для вас — будь вы инвестором, ищущим жилье, девелопером или регулятором?
- 🔑 Инвесторы: Недвижимость Сингапура остается надежным долгосрочным вложением, однако выбор правильного сегмента — ключевой момент. Ушло время быстрых спекулятивных сделок — сейчас акцент на доходных активах и направлениях роста. Промышленные и логистические объекты выделяются стабильной доходностью и спросом — именно этот сегмент стал самым привлекательным для вложений в 2024 году, даже опередив офисные помещения sbr.com.sg sbr.com.sg. В жилом сегменте сохраняется возможность для прироста капитала, но стоит учитывать существенные налоги (ABSD) и замедление роста цен. Для инвесторов с крупным капиталом премиальные коммерческие объекты (офисные башни, торговые площади класса A, отели) в Сингапуре — это «тихая гавань» для сохранения капитала и точка будущего роста арендных ставок. По мере снижения ставок ожидается дальнейший рост сделок в 2025 году sbr.com.sg, поэтому грамотные инвесторы уже сейчас могут занять позиции на опережение. Диверсификация — разумный выбор: рассмотрите REIT или смешанные проекты для управления рисками. Главное — средне- и долгосрочный горизонт вложений; прозрачный рынок и политическая стабильность Сингапура вознаграждают терпеливых инвесторов стабильной, пусть и не феноменальной, доходностью, а не быстрыми выигрышами.
- 🏠 Покупатели жилья: Баланс сил постепенно смещается в сторону покупателей после нескольких лет рынка продавцов. Больше выбора и более медленный рост цен означает, что вы можете позволить себе быть разборчивым и не торопиться с решением. В 2025–2027 году на рынок выйдет рекордное количество новых кондоминиумов, девелоперы будут конкурировать за ваш выбор, ожидайте бонусов, скидок и подарков — особенно в проектах среднего и массового сегмента, где предложения достаточно. Не спешите переплачивать на вторичном рынке: если какая-то квартира слишком дорога, вероятно, скоро появится аналогичное предложение, ведь приток на вторичный рынок увеличивается channelnewsasia.com. Для тех, кто переезжает из HDB или покупает впервые, увеличенное предложение BTO (50 тыс. квартир до 2027 года) channelnewsasia.com и новые схемы Prime/Plus дадут отличную возможность для покупки субсидированного жилья — рассмотрите их, если проходите по критериям, это лучшее соотношение цена-качество. Ставки по кредитам пока высоки, поэтому покупайте по средствам (прислушивайтесь к рекомендациям MAS по финансовой дисциплине channelnewsasia.com); используйте, если возможно, фиксированные ипотечные ставки, чтобы снизить будущие риски. В целом, 2025–2026 годы могут оказаться одним из наилучших моментов последних лет для входа на рынок — сдержанная динамика цен и богатый выбор. Но помните: рынок цикличен. Не стоит «покупать на пике» (в отдельных горячих районах или на модных стартах продаж), лучше ориентироваться на долгосрочную пригодность и доступность.
- 🏗️ Девелоперы и риэлторские компании: Предстоящие годы станут испытанием для гибкости и предложений девелоперов. При избыточном предложении в ряде сегментов конкуренция усилится. Выделяйте проекты — через инновационный дизайн, комплексные удобства, ориентацию на нишевые сегменты (например, на элитный бутик-формат, который по-прежнему востребован у ультра-богатых покупателей). Удвоение объема новых запусков до 12 000+ квартир в 2025 году sbr.com.sg означает, что продажи будут не такими быстрыми — цены нужно формировать реалистично, ведь покупатели станут требовательнее. Земля дорога из-за высокой конкуренции в 2021–22 гг. по тендерам GLS, значит, маржа может сократиться, если рынок не примет высокие цены. Смешанные форматы и редевелопмент — разумная стратегия: схема CBDI дает преимущества тем, кто готов проходить сложные переделки channelnewsasia.com channelnewsasia.com. Строительным компаниям предстоит работать в условиях высокого объема заказов (это плюс), но важно контролировать нехватку ресурсов и рост издержек; в тендерах «выиграют» продуктивность и устойчивость. Коммерческим арендодателям важна проактивная работа с активами: офисы и торговые центры старого фонда нуждаются в обновлении, перепозиционировании (или полной переделке с опорой на SDI). Гибкость и фокус на арендаторах — например, предложение небольших офисов, готовых к въезду, или договоров с разделением дохода для ритейла — помогут удержать заполняемость в условиях рынка арендаторов. Резюмируя: время для инноваций, а не простых продаж на волне роста; выигрывают те, кто правильно реагирует на политику государства (зеленое строительство, интегрированные районы) и реальные запросы клиентов.
- 🏛️ Государство и регуляторы: Внимательное управление со стороны властей вывело рынок на более устойчивую траекторию — теперь задача удержать этот курс. Продолжайте отслеживать главные индикаторы: коэффициенты «цена — доход» (доступность жилья), уровень пустующих площадей, сбалансированность строительного конвейера, долю долга в экономике домохозяйств. Если рост цен на жилье вновь ускорится сверх экономических показателей, стоит вовремя скорректировать налоги или лимиты по ипотеке (ABSD, LTV), чтобы избежать перегрева. Если же грянет рецессия — рассматривайте меры поддержки: например, временное смягчение отдельных налогов или ипотечных ограничений для поддержки реального спроса. Для плавного поглощения больших объемов предложения может потребоваться спрос со стороны иностранцев или расширение гос. грантов для молодежи. Уделяйте особое внимание доступности: впереди выборы, а жильё — главный вопрос для избирателя channelnewsasia.com. В секторе государственного жилья крайне важно вовремя и в рамках бюджета сдать обещанные 100 000+ квартир, а заодно разъяснять новую систему классов HDB (Standard/Plus/Prime) для управления ожиданиями. Запуск Master Plan 2025 станет ключевым вектором развития — четкая стратегия роста (новые экономические зоны, «зеленые» пространства, новые районы) придаст уверенности частному сектору. И, наконец, контроль макрофинансовой стабильности: даже при охлаждении рынка банковская система остается надежной с низкой долей просрочек, но важно соблюдать стандарты кредитования и следить за девелоперами (особенно при риске переизбытка готовых объектов). Суть — быть проактивными и гибкими: «охлаждающие меры» и гибкое предложение уже доказали эффективность, и, своевременно корректируя настройки, власти обеспечат, чтобы рынок недвижимости Сингапура оставался «стабильным и устойчивым» — ни перегретым, ни застойным channelnewsasia.com.
Источники: Официальная статистика и пресс-релизы URA и HDB отражают актуальные данные за 2025 год и направления политики ura.gov.sg channelnewsasia.com. Использованы аналитика MAS sbr.com.sg и обзоры ведущих компаний (CBRE, ERA) sbr.com.sg era.com.sg для прогноза рыночных трендов. Вместе они дают целостную картину рынка недвижимости Сингапура в 2025 году и дальше — сдержанный оптимизм, активное управление и меняющиеся возможности на примере «львиного города», который не перестает меняться.
